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Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Um die rasanten Preisanstiege für Mietwohnungen in Deutschland einzudämmen und die Mietinteressenten mit geringerem oder durchschnittlichem Einkommen zu entlasten, sind im Juni 2015 die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip in Kraft getreten.

Die Mietpreisbremse besagt, dass der Mietpreis in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Hierbei bestimmen die Bundesländer, welche Gegenden als angespannt gelten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Von umfassend modernisierten Wohnungen spricht man, wenn die Renovierungskosten ca. einem Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau entsprechen.

Das Bestellerprinzip bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Zahlen müssen Wohnungssuchende den Makler nur noch, wenn sie diesem einen Suchauftrag erteilen und der Makler die Wohnung bei Auftragserteilung noch nicht in seinem Repertoire hatte. Bei Wohnungen, die bereits inseriert sind, fällt für den neuen Mieter keine Maklerprovision an.

Doch führten diese beiden Neuregelungen tatsächlich dazu, dass sich die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt entspannt hat und Mieter mit geringem oder durchschnittlichem Einkommen nun leichter eine Wohnung finden?

Die Mietpreisbremse kann den Anstieg von Mietpreisen zwar eindämmen und der Wohnungsmarkt kann langfristig transparenter werden, aber auch die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse sind nicht von der Hand zu weisen, wie beispielsweise folgende:

Haben sich bereits in der Vergangenheit zahlreiche potentielle Mieter auf dieselbe Wohnung beworben, gibt es seit Einführung der Mietpreisbremse einen noch größeren Konkurrenzkampf um Wohnungen, da es für erschwingliche, gute Wohnungen mehr Interessenten gibt. Dennoch bekommt den Zuschlag meist derjenige, der finanzstärker ist als der Durchschnittsverdiener. In der Theorie könnten sich Interessenten mit geringerem Einkommen die Wohnung zwar leisten, bekommen sie aber trotzdem nicht. Somit bleiben dem Durchschnittsverdiener häufig nur die etwas schlechteren Wohnungen, wobei er sich erneut gegen zahlreiche weitere Interessenten mit durchschnittlichem Einkommen durchsetzen muss.

Zudem ist zu beobachten, dass die Qualität der angebotenen Durchschnittswohnungen seit Einführung der Mietpreisbremse gesunken ist. Da bei Teilsanierungen die Mietpreisbremse weiterhin greift, obwohl Sanierungen mit hohen Kosten verbunden sein können, lohnen sich diese für den Vermieter häufig nicht mehr. Saniert werden meist nur noch Wohnungen aus dem Luxussegment. Die Zielgruppe hierfür sind aber finanzstarke Mieter, nicht Mieter mit geringerem oder durchschnittlichem Einkommen.

Auch das Bestellerprinzip hat bei genauerer Betrachtung nicht den erwünschten Erfolg gebracht:

Das Bestellerprinzip hat u.a. zur Folge, dass viele Vermieter keinen Makler mehr beauftragen, sondern ihre Wohnung in Eigenregie vermieten. Dies wiederum führt dazu, dass viele Wohnungen nicht mehr auf dem freien Markt angeboten werden, sondern „unter der Hand“ vermietet werden. Das Angebot für den Mietinteressenten wird somit geringer.

Wenn Vermieter einen Makler beauftragen, werden die Maklerkosten häufig auf den Mieter abgewälzt, indem die Miete für die Wohnung erhöht wird. Somit spart sich der Mieter zwar die Maklerkosten, muss aber über den gesamten Mietzeitraum hinweg eine höhere Miete bezahlen. Wenn der Mieter ein längerfristiges Mietverhältnis eingeht, zahlt er dadurch oft insgesamt mehr als wenn er einmalig die Provision für die Vermittlung an den Makler bezahlt hätte. Hierdurch steigen als Folge im Übrigen auch die Mietpreise für Wohnungen, die ohne Makler vermietet werden.

Eine weitere Folge des Bestellerprinzips sind häufig Mietverträge mit Vertragsbindung von zwei oder mehr Jahren. Die Vermieter wollen sich dadurch absichern, um nicht schon nach kurzer Zeit wieder Maklerprovision für eine Neuvermittlung zu bezahlen. Da viele Mietinteressenten flexibel und ungebunden bleiben wollen, kommen solche Vertragsbindungen für sie nicht in Frage. Das Wohnungsangebot für diese Zielgruppe verringert sich somit.

Wirft man einen Blick auf die durchschnittlichen Mietpreise der vergangenen Jahre, ist auch heute noch ein stetiger Anstieg zu verzeichnen. Lag die Durchschnittsmiete pro m² für eine 30 m² Wohnung in Deutschland im Jahre 2012 bei etwa 7,91 €, lag diese im Jahre 2015 bei ca. 9,41 €. Im Jahre 2016 liegt diese bei ca. 10,43 €, d.h. auch von 2015 auf 2016 ist ein erneuter Anstieg der Mietpreise zu verzeichnen. Vergleicht man die Preisanstiege der Quadratmeterpreise für Wohnungen von 2014 auf 2015 und von 2015 auf 2016, ist in den meisten Fällen der Preisanstieg von 2015 auf 2016 höher als der von 2014 auf 2015. Das bedeutet, dass der Mietpreis nach Einführung der Mietpreisbremse stärker angestiegen ist als im Jahr zuvor.

In den Großstädten liegt der Quadratmeterpreis für eine 30 m² Wohnung deutlich über dem Durchschnittsmietpreis in Deutschland. So bezahlt man in München beispielsweise für eine 30 m² Wohnung heutzutage durchschnittlich etwa 21,12 € pro m². Der Quadratmeterpreis für eine größere Wohnung ist zwar geringer, aber dennoch beträgt dieser momentan beispielsweise für eine 60 m² Wohnung in München durchschnittlich immerhin ca. 17,32 €. Deutschlandweit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine 60 m² Wohnung bei etwa 7,32 €. An diesem Beispiel wird deutlich, wie stark sich die Münchner Mietpreise vom Durchschnittsmietpreis abheben. München gehört zu den teuersten Pflastern in Deutschland, aber auch in anderen deutschen Großstädten nähern sich die Mietpreise immer weiter an Münchner Verhältnisse an.

Schließlich lässt sich sagen, dass weder die Mietpreisbremse noch das Bestellerprinzip bisher den erhofften Erfolg gebracht haben. Der Konkurrenzkampf um erschwingliche, gute Wohnungen wurde sogar noch erhöht, das Wohnungsangebot am freien Markt verringert und die Mietpreise steigen weiterhin kontinuierlich an. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip sind bis dato somit eher Fluch als Segen.

Es drängt sich die Frage auf, ob die Neuerungen des Jahres 2015 in den kommenden Jahren tatsächlich zur Entspannung des Mietmarktes beitragen können. Setzen die Neuregelungen tatsächlich am richtigen Punkt an? Wo liegt der eigentliche Grund für die teuren Mietpreise in den deutschen Ballungszentren?

Da die überteuerten Mietpreise v.a. dem Wohnungsmangel in den Großstädten geschuldet sind, ist zu bezweifeln, dass die Mietpreisbreme die richtige Lösung ist: Wohnungsknappheit kann nur durch ein Mehr an Wohnungen beseitigt werden, doch hier wirkt die Mietpreisbremse kontraproduktiv, da das komplexe Regelwerk viele potentielle Vermieter und Investoren abschreckt.

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